Die Produktion von Immobilienkrediten ist im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 um etwa ein Drittel gestiegen, so die Daten der Banque de France. Diese Erholung kommt massiv den Erstkäufern zugute, deren Anteil nun mehr als die Hälfte der neuen Kredite für Hauptwohnsitze übersteigt. Die Mietprojekte hingegen erfahren einen deutlichen Rückgang der Bankfinanzierungen.
Usura-Zinsen und Bank-Scoring: was 2025 tatsächlich die Anträge filtert
Der Usura-Zins bleibt das erste technische Hindernis eines Finanzierungsantrags. Wir beobachten, dass viele Kaufinteressenten sich auf den nominalen Zinssatz konzentrieren, ohne den effektiven Jahreszins (TEAG) zu berücksichtigen, der die Kreditversicherung, die Garantie und die Bearbeitungsgebühren umfasst. Ein TEAG, der an die Usura-Grenze stößt, führt zu einer automatischen Ablehnung, selbst wenn der verbleibende Lebensunterhalt komfortabel ist.
Die Banken wenden ein internes Scoring an, das die berufliche Stabilität, die Dauer des Girokontos und das Sparverhalten der letzten sechs Monate gewichtet. Ein einmaliger Überziehungskredit drei Monate vor der Antragstellung kann ausreichen, um die Bewertung zu verschlechtern. Wir empfehlen, die Bankauszüge mindestens ein Semester vor jeder Kreditanfrage zu stabilisieren.
Ein weiterer unterschätzter Punkt betrifft die Modulation der Raten. Einige Verträge erlauben eine vorübergehende Senkung der Raten im Falle eines finanziellen Engpasses, andere fixieren den Betrag für die gesamte Laufzeit. Dieses vertragliche Detail, das selten im Voraus verhandelt wird, kann ein gesichertes Projekt in eine Quelle finanzieller Spannungen verwandeln.
Erweiterter PTZ und Hilfen für den Immobilienkauf: was sich konkret ändert
Seit dem 1. April 2025 deckt der zinsfreie Kredit (PTZ) alle Neubauten, sowohl Wohnungen als auch Häuser, im gesamten Land ab. Diese Erweiterung, die durch Artikel 90 des Haushaltsgesetzes für 2025 und den Erlass Nr. 2025-299 vorgesehen ist, hebt die alte restriktive Zoneneinteilung auf, die Einfamilienhäuser in bestimmten Gebieten ausschloss. Die Regelung bleibt bis Ende 2027 bestehen.
Auf sires-immobilier.fr sind die Anzeigen bereits mit den Finanzierungsberechnungen kompatibel mit diesem neuen PTZ integriert, was es ermöglicht, die förderfähigen Immobilien bereits in der Suchphase zu filtern.
Für einen Erstkäufer kann der PTZ einen erheblichen Teil des insgesamt aufgenommenen Betrags darstellen, ohne Zinsen oder zusätzliche Gebühren. Die Hauptbedingung bleibt die Einhaltung der Einkommensobergrenzen, die auf dem steuerlichen Referenzeinkommen N-2 basieren. Die Überprüfung der eigenen Förderfähigkeit vor dem Besuch einer einzigen Immobilie vermeidet Wochen der Suche nach unzugänglichen Segmenten.
Miete in angespannten Zonen: verkürzte Kündigungsfristen und Mietobergrenzen
Die Liste der Gemeinden, die als angespannte Zonen klassifiziert sind, wurde in den letzten Jahren erweitert. Diese Erweiterung hat direkte Auswirkungen auf zwei vertragliche Hebel.
- Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat anstelle von drei für jeden Mieter, dessen Wohnung sich in einer als angespannte Zone klassifizierten Gemeinde befindet, ohne dass der Vermieter dem widersprechen kann.
- Die Mietobergrenzen gelten automatisch in diesen Zonen, mit einem Referenzmietpreis, der bei der Unterzeichnung oder Verlängerung des Mietvertrags nicht überschritten werden darf.
- Die Eigentümer müssen nun die Klassifizierung als angespannte Zone im Mietvertrag angeben, andernfalls kann der Mieter die Miete anfechten.
Für einen Mieter ist es wichtig, die Klassifizierung der Zielgemeinde vor der Unterzeichnung zu überprüfen, um seine tatsächlichen Rechte hinsichtlich der Kündigungsfrist und der anwendbaren Mietobergrenze zu kennen. Die aktualisierten Listen sind auf der Website des Ministeriums für Wohnungsbau einsehbar.
Mobilitätsmietvertrag und möblierte Vermietung: zwei Regime nicht verwechseln
Der Mobilitätsmietvertrag (1 bis 10 Monate, nicht verlängerbar) berechtigt zu keiner Kaution. Die klassische möblierte Vermietung unter dem Status LMNP hingegen erlaubt eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Diese beiden Regime zu verwechseln, setzt den Vermieter Sanktionen aus und den Mieter in eine Lage mit missbräuchlichen Klauseln.
Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt attraktiv für die Mietinvestition, aber die Bedingungen für die buchhalterische Abschreibung und die anwendbare Besteuerung ändern sich regelmäßig. Ein Investor, der 2026 in dieses Segment einsteigt, muss das zum Zeitpunkt der Erklärung geltende Steuermodell überprüfen, nicht das zum Zeitpunkt des Kaufs.
Immobilienbewertungen und aufschiebende Bedingungen: die vertraglichen Fallstricke beim Kauf
Ein Kaufvertrag enthält im Durchschnitt mehrere aufschiebende Bedingungen. Die bekannteste, die Genehmigung des Kredits, schützt den Käufer. Aber das Fehlen einer Klausel zu den technischen Bewertungen kann nach der Unterzeichnung teuer werden.
Der DPE (Energieausweis) bestimmt nun die Möglichkeit, eine Immobilie zu vermieten. Für einen Käufer, der eine rentable Vermietung in Betracht zieht, bedeutet der Erwerb einer energieintensiven Immobilie ohne Budgetierung der Renovierungsarbeiten, dass er ein teilweise eingefrorenes Vermögen kauft.
Wir empfehlen, die Übermittlung aller Bewertungen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu verlangen, nicht danach. Der Baugesetzbuch schreibt vor, dass sie dem Verkaufsversprechen beigefügt werden, aber in der Praxis liefern einige Verkäufer sie erst im letzten Moment, wodurch die Analysezeit des Käufers auf wenige Stunden reduziert wird.
Energetische Renovierungsarbeiten: das tatsächliche Budget antizipieren
Die Kostenvoranschläge für energetische Renovierungsarbeiten variieren erheblich je nach Baukonfiguration (Innendämmung oder Außendämmung, Austausch des Heizsystems, Belüftung). Mindestens drei detaillierte Kostenvoranschläge vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einzuholen, ermöglicht es, diesen Posten in die Preisverhandlung einzubeziehen.
Ein solides Immobilienprojekt basiert auf der Beherrschung dieser technischen Parameter vor dem vertraglichen Engagement. Der beste Verhandlungsspielraum bleibt ein vollständiger Antrag, mit Finanzierungsberechnung, Überprüfung des PTZ und Analyse der Bewertungen, die bereits beim ersten Angebot präsentiert werden.
