A produção de créditos imobiliários aumentou cerca de um terço em 2025 em relação a 2024, segundo os dados da Banque de France. Essa recuperação beneficia massivamente os compradores de primeira viagem, cuja participação agora ultrapassa a metade dos novos empréstimos para residência principal. Os projetos de locação, por sua vez, enfrentam uma queda acentuada nos financiamentos bancários.
Taxa de usura e scoring bancário: o que realmente filtra os processos em 2025
A taxa de usura continua sendo o principal obstáculo técnico em um processo de financiamento. Observamos que muitos candidatos à compra se concentram na taxa nominal sem considerar a taxa anual efetiva global (TAEG), que inclui seguro do mutuário, garantia e taxas de administração. Um TAEG que se aproxima do limite de usura resulta em uma recusa automática, mesmo que a renda disponível seja confortável.
Os bancos aplicam um scoring interno que pondera a estabilidade profissional, o tempo de conta corrente e o comportamento de poupança nos últimos seis meses. Um descoberto pontual três meses antes da apresentação do processo pode ser suficiente para degradar a nota. Recomendamos estabilizar os extratos bancários pelo menos um semestre antes de qualquer solicitação de empréstimo.
Outro ponto subestimado diz respeito à modulação das mensalidades. Alguns contratos permitem uma redução temporária das parcelas em caso de dificuldades financeiras, enquanto outros fixam o valor durante toda a duração do contrato. Esse detalhe contratual, raramente negociado antecipadamente, pode transformar um projeto seguro em uma fonte de tensão financeira.
PTZ ampliado e ajudas à compra imobiliária: o que muda concretamente
Desde 1º de abril de 2025, o empréstimo a taxa zero (PTZ) cobre todos os imóveis novos, apartamentos e casas, em todo o território. Essa extensão, prevista pelo artigo 90 da lei de finanças para 2025 e pelo decreto nº 2025-299, elimina a antiga zonagem restritiva que excluía as casas individuais em certas áreas. O dispositivo é mantido até o final de 2027.
No sires-immobilier.fr, os anúncios já incluem simulações de financiamento compatíveis com esse novo PTZ, o que permite filtrar os imóveis elegíveis desde a fase de pesquisa.
Para um comprador de primeira viagem, o PTZ pode representar uma parte significativa do valor total emprestado, sem juros ou taxas adicionais. A principal condição continua sendo o respeito aos tetos de recursos, calculados com base na renda fiscal de referência N-2. Verificar a elegibilidade antes de visitar um único imóvel evita semanas de pesquisa em segmentos inacessíveis.
Locação em área restrita: aviso prévio reduzido e controle de aluguéis
A lista de municípios classificados como áreas restritas foi ampliada nos últimos anos. Essa extensão tem um impacto direto em dois mecanismos contratuais.
- O aviso prévio de saída passa a ser de um mês em vez de três para qualquer inquilino cujo imóvel esteja localizado em um município classificado como área restrita, sem que o locador possa se opor.
- O controle de aluguéis se aplica automaticamente nessas áreas, com um aluguel de referência aumentado a não ser ultrapassado na assinatura ou renovação do contrato.
- Os proprietários devem agora mencionar a classificação como área restrita no contrato de locação, sob pena de contestação do aluguel pelo inquilino.
Para um inquilino, verificar a classificação do município alvo antes de assinar permite conhecer seus direitos reais sobre o aviso prévio e o teto de aluguel aplicável. As listas atualizadas podem ser consultadas no site do ministério da Habitação.
Contrato de mobilidade e locação mobiliada: dois regimes a não confundir
O contrato de mobilidade (1 a 10 meses, não renovável) não dá direito a nenhum depósito de garantia. A locação mobiliada clássica sob o status LMNP, por outro lado, permite um depósito equivalente a dois meses de aluguel sem encargos. Confundir esses dois regimes expõe o locador a sanções e o inquilino a cláusulas abusivas.
O status LMNP (locador em mobiliário não profissional) continua atraente para o investimento em locação, mas as condições de amortização contábil e a tributação aplicável evoluem regularmente. Um investidor que entra nesse segmento em 2026 deve verificar o regime fiscal vigente no momento da declaração, não no momento da compra.
Diagnósticos imobiliários e cláusulas suspensivas: os perigos contratuais na compra
Um compromisso de venda contém em média várias cláusulas suspensivas. A mais conhecida, a obtenção do empréstimo, protege o comprador. Mas a ausência de cláusula sobre os diagnósticos técnicos pode custar caro após a assinatura.
O DPE (diagnóstico de desempenho energético) agora condiciona a possibilidade de alugar um imóvel. Para um comprador que considera a rentabilidade locativa, adquirir um imóvel energeticamente ineficiente sem orçar as obras de renovação equivale a comprar um ativo parcialmente congelado.
Recomendamos exigir a transmissão de todos os diagnósticos antes da assinatura do compromisso, e não depois. O Código da construção impõe sua anexação à promessa de venda, mas na prática, alguns vendedores os fornecem no último momento, reduzindo o tempo de análise do comprador a algumas horas.
Obras de renovação energética: antecipar o orçamento real
Os orçamentos para renovação energética variam consideravelmente de acordo com a configuração da construção (isolamento interno ou externo, substituição do sistema de aquecimento, ventilação). Obter pelo menos três orçamentos detalhados antes de assinar o compromisso permite integrar essa despesa na negociação do preço de compra.
Um projeto imobiliário sólido baseia-se no domínio desses parâmetros técnicos antes do compromisso contratual. O melhor alavancador de negociação continua sendo um dossiê completo, com simulação de financiamento, verificação do PTZ e análise dos diagnósticos, apresentado já na primeira oferta.
