De productie van hypotheken is in 2025 met ongeveer een derde gestegen ten opzichte van 2024, volgens gegevens van de Banque de France. Deze heropleving profiteert massaal de starters, wiens aandeel nu meer dan de helft van de nieuwe leningen voor de eigen woning bedraagt. De huurprojecten daarentegen ondervinden een duidelijke terugval in bankfinancieringen.
Usuratietarieven en bank scoring: wat filtert echt de dossiers in 2025
Het usuratietarief blijft de belangrijkste technische hindernis voor een financieringsdossier. We zien dat veel kopers zich richten op de nominale rente zonder de effectieve jaarlijkse rente (EAR) mee te rekenen, die de leningverzekering, garantie en dossierkosten omvat. Een EAR die de usuratiegrens benadert, leidt tot een automatische weigering, zelfs als het resterende inkomen comfortabel is.
De banken passen een interne scoring toe die de professionele stabiliteit, de ouderdom van de betaalrekening en het spaargedrag van de afgelopen zes maanden weegt. Een incidentele overtrek drie maanden voor de indiening van het dossier kan voldoende zijn om de score te verlagen. We raden aan om de bankafschriften minstens een half jaar voor een leningaanvraag te stabiliseren.
Een ander ondergewaardeerd punt betreft de modulering van de maandlasten. Sommige contracten staan een tijdelijke verlaging van de termijnen toe in geval van tegenslag, andere vergrendelen het bedrag voor de gehele looptijd. Dit contractuele detail, dat zelden vooraf wordt onderhandeld, kan een veilig project omzetten in een bron van financiële spanning.
Uitgebreide PTZ en aankoopsteun: wat verandert er concreet
Sinds 1 april 2025 dekt de nulrente lening (PTZ) alle nieuwe woningen, zowel appartementen als huizen, op het hele grondgebied. Deze uitbreiding, voorzien in artikel 90 van de begrotingswet voor 2025 en het decreet nr. 2025-299, schrapt de oude beperkende zonering die individuele woningen in bepaalde gebieden uitsloot. Het systeem blijft van kracht tot eind 2027.
Op sires-immobilier.fr zijn de advertenties al voorzien van financieringssimulaties die compatibel zijn met deze nieuwe PTZ, wat het mogelijk maakt om de in aanmerking komende woningen al in de zoekfase te filteren.
Voor een starter kan de PTZ een aanzienlijk deel van het totaal geleende bedrag vertegenwoordigen, zonder rente of extra kosten. De belangrijkste voorwaarde blijft het naleven van de inkomensplafonds, berekend op basis van het fiscale referentie-inkomen N-2. Het is raadzaam om de geschiktheid te controleren voordat je een enkele woning bezoekt, om wekenlange zoektocht naar ontoegankelijke segmenten te vermijden.
Huur in een gespannen zone: verkort opzegtermijn en huurbeheersing
De lijst van gemeenten die als gespannen zone zijn geclassificeerd, is de afgelopen jaren uitgebreid. Deze uitbreiding heeft directe gevolgen voor twee contractuele hefboommechanismen.
- De opzegtermijn voor vertrek bedraagt een maand in plaats van drie voor elke huurder wiens woning zich in een gemeente bevindt die als gespannen zone is geclassificeerd, zonder dat de verhuurder hiertegen bezwaar kan maken.
- De huurbeheersing is van rechtswege van toepassing in deze zones, met een referent huurprijs die niet mag worden overschreden bij de ondertekening of verlenging van het huurcontract.
- Verhuurders moeten nu de classificatie als gespannen zone in het huurcontract vermelden, anders kan de huurder de huur betwisten.
Voor een huurder is het belangrijk om de classificatie van de doelgemeente te controleren voordat hij ondertekent, om zijn werkelijke rechten op de opzegtermijn en het toepasselijke huurplafond te kennen. De bijgewerkte lijsten zijn te raadplegen op de website van het ministerie van Huisvesting.
Mobiliteitscontract en gemeubileerde verhuur: twee regimes niet verwarren
Het mobiliteitscontract (1 tot 10 maanden, niet verlengbaar) geeft geen recht op een borgsom. De klassieke gemeubileerde verhuur onder het LMNP-statuut daarentegen staat een borgsom van twee maanden huur exclusief kosten toe. Deze twee regimes verwarren stelt de verhuurder bloot aan sancties en de huurder aan onredelijke clausules.
Het LMNP-statuut (niet-professionele gemeubileerde verhuurder) blijft aantrekkelijk voor vastgoedbeleggingen, maar de voorwaarden voor boekhoudkundige afschrijving en de toepasselijke belasting veranderen regelmatig. Een investeerder die in 2026 in dit segment instapt, moet het fiscale regime controleren dat van toepassing is op het moment van de aangifte, niet op het moment van aankoop.
Vastgoeddiagnoses en opschortende voorwaarden: de contractuele valkuilen bij aankoop
Een verkoopcompromis bevat gemiddeld verschillende opschortende voorwaarden. De bekendste, het verkrijgen van de lening, beschermt de koper. Maar het ontbreken van een clausule over technische diagnoses kan na de ondertekening duur uitvallen.
De DPE (diagnose van energieprestaties) bepaalt nu de mogelijkheid om een woning te verhuren. Voor een koper die denkt aan huurinkomsten, is het verwerven van een energieverslindende woning zonder de renovatiewerkzaamheden te budgetteren gelijk aan het kopen van een gedeeltelijk bevroren actief.
We raden aan om de overdracht van alle diagnoses vóór de ondertekening van het compromis te eisen, niet erna. De Bouwcode verplicht hun bijlage bij de verkoopbelofte, maar in de praktijk verstrekken sommige verkopers ze op het laatste moment, waardoor de analysetijd voor de koper tot enkele uren wordt beperkt.
Energie renovatiewerkzaamheden: het werkelijke budget anticiperen
De offertes voor energie renovatiewerkzaamheden variëren aanzienlijk afhankelijk van de configuratie van het gebouw (isolatie van binnen of buiten, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie). Het verkrijgen van ten minste drie gedetailleerde offertes voordat je het compromis ondertekent, maakt het mogelijk om deze post in de prijsnegotiatie op te nemen.
Een solide vastgoedproject steunt op de beheersing van deze technische parameters vóór de contractuele verbintenis. De beste onderhandelingshefboom blijft een compleet dossier, met financieringssimulatie, controle van de PTZ en analyse van de diagnoses, gepresenteerd bij het eerste aanbod.
