La produzione di crediti immobiliari è aumentata di circa un terzo nel 2025 rispetto al 2024, secondo i dati riportati dalla Banca di Francia. Questa ripresa beneficia massicciamente i primi acquirenti, la cui quota supera ormai la metà dei nuovi prestiti per la residenza principale. I progetti locativi, invece, subiscono un netto calo dei finanziamenti bancari.
Tasso d’usura e scoring bancario: cosa filtra realmente i dossier nel 2025
Il tasso d’usura rimane il primo vincolo tecnico di un dossier di finanziamento. Osserviamo che molti candidati all’acquisto si concentrano sul tasso nominale senza considerare il tasso annuale effettivo globale (TAEG), che include l’assicurazione del mutuatario, la garanzia e le spese di dossier. Un TAEG che sfiora la soglia d’usura comporta un rifiuto automatico, anche se il reddito residuo è confortevole.
Le banche applicano uno scoring interno che pesa la stabilità professionale, l’anzianità del conto corrente e il comportamento di risparmio negli ultimi sei mesi. Un scoperto occasionale tre mesi prima della presentazione del dossier può essere sufficiente a degradare il punteggio. Raccomandiamo di stabilizzare i propri estratti conto bancari almeno un semestre prima di qualsiasi richiesta di prestito.
Un altro punto sottovalutato riguarda la modulazione delle rate mensili. Alcuni contratti consentono una riduzione temporanea delle scadenze in caso di difficoltà, altri bloccano l’importo per tutta la durata. Questo dettaglio contrattuale, raramente negoziato in anticipo, può trasformare un progetto sicuro in una fonte di tensione finanziaria.
PTZ ampliato e aiuti all’acquisto immobiliare: cosa cambia concretamente
Dal 1° aprile 2025, il prestito a tasso zero (PTZ) copre tutte le abitazioni nuove, appartamenti e case, su tutto il territorio. Questa estensione, prevista dall’articolo 90 della legge di bilancio per il 2025 e dal decreto n° 2025-299, elimina il precedente zonaggio restrittivo che escludeva le case unifamiliari in alcune zone. Il dispositivo è mantenuto fino alla fine del 2027.
Su sires-immobilier.fr, gli annunci integrano già le simulazioni di finanziamento compatibili con questo nuovo PTZ, permettendo di filtrare i beni eleggibili fin dalla fase di ricerca.
Per un primo acquirente, il PTZ può rappresentare una parte significativa dell’importo totale preso in prestito, senza interessi né spese aggiuntive. La condizione principale rimane il rispetto dei limiti di reddito, calcolati sul reddito fiscale di riferimento N-2. Verificare la propria idoneità prima di visitare un singolo bene evita settimane di ricerca su segmenti inaccessibili.
Affitto in zona tesa: preavviso ridotto e regolamentazione degli affitti
La lista dei comuni classificati in zona tesa è stata ampliata negli ultimi anni. Questa estensione ha un impatto diretto su due leve contrattuali.
- Il preavviso di partenza passa a un mese invece di tre per qualsiasi inquilino il cui alloggio si trova in un comune classificato in zona tesa, senza che il locatore possa opporsi.
- La regolamentazione degli affitti si applica di diritto in queste zone, con un affitto di riferimento aumentato da non superare al momento della firma o del rinnovo del contratto.
- I proprietari devono ora menzionare la classificazione in zona tesa nel contratto di locazione, pena contestazione dell’affitto da parte dell’inquilino.
Per un inquilino, verificare la classificazione del comune target prima di firmare consente di conoscere i propri diritti reali sul preavviso e sul tetto massimo dell’affitto applicabile. Le liste aggiornate sono consultabili sul sito del ministero dell’Edilizia.
Contratto di mobilità e affitto arredato: due regimi da non confondere
Il contratto di mobilità (1 a 10 mesi, non rinnovabile) non dà diritto a nessun deposito cauzionale. L’affitto arredato classico sotto statuto LMNP, invece, consente un deposito equivalente a due mesi di affitto escluse le spese. Confondere questi due regimi espone il locatore a sanzioni e l’inquilino a clausole abusive.
Lo statuto LMNP (locatore in mobili non professionale) rimane attraente per l’investimento locativo, ma le condizioni di ammortamento contabile e la fiscalità applicabile evolvono regolarmente. Un investitore che entra in questo segmento nel 2026 deve verificare il regime fiscale in vigore al momento della dichiarazione, non al momento dell’acquisto.
Diagnostici immobiliari e clausole sospensive: le insidie contrattuali all’acquisto
Un compromesso di vendita contiene in media diverse clausole sospensive. La più nota, l’ottenimento del prestito, protegge l’acquirente. Ma l’assenza di clausola sui diagnostici tecnici può costare caro dopo la firma.
Il DPE (diagnostico di prestazione energetica) condiziona ora la possibilità di affittare un bene. Per un acquirente che prevede di ottenere redditività locativa, acquistare un bene energivoro senza preventivare i lavori di ristrutturazione equivale a comprare un attivo parzialmente congelato.
Raccomandiamo di esigere la trasmissione di tutti i diagnostici prima della firma del compromesso, non dopo. Il Codice delle costruzioni impone la loro annessione alla promessa di vendita, ma nella pratica, alcuni venditori li forniscono all’ultimo momento, riducendo il tempo di analisi dell’acquirente a poche ore.
Lavori di ristrutturazione energetica: anticipare il budget reale
I preventivi per i lavori di ristrutturazione energetica variano considerevolmente a seconda della configurazione dell’edificio (isolamento interno o esterno, sostituzione del sistema di riscaldamento, ventilazione). Ottenere almeno tre preventivi dettagliati prima di firmare il compromesso consente di integrare questo capitolo nella negoziazione del prezzo di acquisto.
Un progetto immobiliare solido si basa sulla padronanza di questi parametri tecnici prima dell’impegno contrattuale. Il miglior leva di negoziazione rimane un dossier completo, con simulazione di finanziamento, verifica del PTZ e analisi dei diagnostici, presentato fin dalla prima offerta.
