Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten ohne professionellen Verwalter wirft eine präzise Frage auf: welche Verpflichtungen bestehen weiterhin und welche entfallen tatsächlich? Das für Eigentümergemeinschaften geltende Regime, deren Einheiten zwischen zwei Eigentümern aufgeteilt sind, folgt weder dem allgemeinen Recht großer Eigentümergemeinschaften noch genau dem der kleinen Eigentümergemeinschaften mit fünf Einheiten oder weniger. Dieser spezifische Rahmen verändert die Governance, die Entscheidungsfindung und die laufende Verwaltung.
Aufrechterhaltene und erleichterte Verpflichtungen in einer Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten
| Verpflichtung | Traditionelle Eigentümergemeinschaft | Eigentümergemeinschaft mit 2 Eigentümern |
|---|---|---|
| Bestellter Verwalter | Obligatorisch (professionell oder ehrenamtlich) | Obligatorisch, kann aber einer der beiden Eigentümer sein (ehrenamtlicher Verwalter) |
| Jahreshauptversammlung | Obligatorisch | Beibehalten, aber Entscheidungen können durch schriftliche Konsultation getroffen werden |
| Verwaltungsrat | Empfohlen / obligatorisch je nach Größe | Nicht relevant (nur zwei Eigentümer) |
| Teilungserklärung | Obligatorisch | Obligatorisch |
| Eintragung im nationalen Register | Obligatorisch | Obligatorisch ab der Gründung |
| Getrenntes Bankkonto | Obligatorisch | Obligatorisch |
| Instandhaltungsfonds | Obligatorisch (außer bei Ausnahme für kleine Eigentümergemeinschaften) | Kann durch einstimmigen Beschluss entfallen |
Die Tabelle hebt einen oft missverstandenen Punkt hervor: Das Regime mit zwei Eigentümern befreit von keiner strukturellen Verpflichtung. Es vereinfacht die Entscheidungsmodalitäten, nicht die rechtliche Grundlage.
Die Tatsache, dass eine Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten ohne professionellen Verwalter weiterhin der Eintragung im nationalen Register unterliegt, überrascht viele Eigentümer. Diese Formalität gilt für jede Eigentümergemeinschaft, die ganz oder teilweise Wohnzwecken dient, einschließlich solcher mit zwei oder drei Einheiten.
Ehrenamtlicher Verwalter in einer Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten: was das Mandat beinhaltet
Die Ernennung eines ehrenamtlichen Verwalters aus den beiden Eigentümern bedeutet nicht, dass die Aufgaben informell aufgeteilt werden. Der ehrenamtliche Verwalter übt dieselben gesetzlichen Funktionen wie ein professioneller Verwalter aus, ohne professionelle Karte oder erforderliches Diplom, aber mit denselben Verantwortlichkeiten.
Die Wahl erfolgt in der Hauptversammlung mit der absoluten Mehrheit gemäß Artikel 25 des Gesetzes von 1965. In einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Eigentümern bedeutet dies konkret, dass der nicht kandidierende Eigentümer dafür stimmen muss. Das Mandat hat eine festgelegte, verlängerbare Dauer.
Konkrete Aufgaben des ehrenamtlichen Verwalters bei zwei Einheiten
- Ein getrenntes Bankkonto im Namen der Eigentümergemeinschaft eröffnen und verwalten, auch wenn die finanziellen Flüsse zwischen zwei Einheiten minimal sind
- Den jährlichen Haushaltsplan aufstellen, die Hauptversammlung einberufen (oder eine schriftliche Konsultation organisieren) und die Entscheidungen in einem Protokoll festhalten
- Die Eintragung der Eigentümergemeinschaft im nationalen Register sicherstellen und die Daten aktualisieren (Anzahl der Einheiten, Identität des Verwalters, Rechnungsjahr)
- Eine Haftpflichtversicherung für die Gemeinschaft abschließen und gegebenenfalls die Deckung des Gebäudes überprüfen
Die administrative Belastung bleibt für zwei Einheiten bescheiden, aber das Versäumnis, eine dieser Verpflichtungen zu erfüllen, setzt den ehrenamtlichen Verwalter seiner persönlichen Haftung aus.
Entscheidungsfindung zwischen zwei Eigentümern: das Risiko einer Blockade
Die binäre Konfiguration schafft ein strukturelles Ungleichgewicht. Wenn die Miteigentumsanteile 50/50 aufgeteilt sind, hat jeder Eigentümer de facto ein Vetorecht über jede Entscheidung, die der absoluten Mehrheit unterliegt. Wenn jedoch ein Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile hält, kann er theoretisch bestimmte laufende Entscheidungen durchsetzen.
Die Verordnung von 2019 sieht einen Rechtsbehelf beim Gericht vor, falls es zu einer Blockade kommt. Ein Eigentümer kann den Richter anrufen, um die Genehmigung für dringende oder notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Gebäudes zu erhalten, selbst ohne die Zustimmung des anderen. Dieser Mechanismus verhindert eine totale Lähmung, bleibt jedoch ein streitiges Verfahren mit seinen Fristen und Kosten.
Arbeiten und Ausgaben: wie man ohne formelle Versammlung entscheidet
Das Regime der Eigentümergemeinschaften mit zwei Eigentümern erlaubt die Entscheidungsfindung durch schriftliche Konsultation, was die Einberufung einer physischen Hauptversammlung für jede Maßnahme vermeidet. Die beiden Eigentümer kommunizieren schriftlich (per Post oder E-Mail mit Empfangsbestätigung), und die Entscheidung wird in einem unterzeichneten Dokument formalisiert, das als Protokoll dient.
Diese Flexibilität funktioniert gut für laufende Instandhaltungskosten. Für umfangreichere Arbeiten (Fassadenrenovierung, Dach, Normen) bleibt die schriftliche Konsultation möglich, aber es muss eine genaue Aufzeichnung der genehmigten Angebote und der abgegebenen Stimmen aufbewahrt werden. Das Fehlen von Formalitäten entbindet nicht von der Nachvollziehbarkeit.
Teilungserklärung und Verteilung der Kosten bei zwei Einheiten
Die Teilungserklärung legt die Bestimmung des Gebäudes, die Nutzungsregeln der Gemeinschaftsflächen und die Verteilung der Kosten zwischen den beiden Eigentümern fest. Sie ist für die aktuellen und zukünftigen Eigentümer bindend und macht sie zum Gründungsdokument der Eigentümergemeinschaft.
In einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten ist die Verteilung der Kosten oft einfacher als in einem großen Gebäude, kann jedoch konfliktträchtig werden, wenn die ursprüngliche Regelung ungenau ist. Die allgemeinen Kosten (Erhaltung, Wartung, Verwaltung) werden nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Die speziellen Kosten (Aufzug, zentrale Heizung) folgen dem Nutzenkriterium, aber in einem Gebäude mit zwei Einheiten sind diese Posten selten.
Ein Punkt verdient Beachtung: Die Änderung der Teilungserklärung erfordert Einstimmigkeit in einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Eigentümern. Wenn einer ablehnt, bleibt der ursprüngliche Text in Kraft. Vor dem Kauf einer Einheit in dieser Art von Eigentümergemeinschaft sollte die Formulierung der Teilungserklärung und der Schlüssel zur Verteilung der Kosten überprüft werden, um kostspielige Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten ohne professionellen Verwalter beruht auf einem Gleichgewicht zwischen prozeduraler Flexibilität und dokumentarischer Strenge. Der rechtliche Rahmen aus der Verordnung von 2019 vereinfacht die tägliche Governance, aber das getrennte Bankkonto, die Eintragung und die Teilungserklärung bleiben nicht verhandelbare Grundlagen. Der wahre Erfolgsfaktor hängt weniger vom Recht ab als von der Qualität der Beziehung zwischen den beiden Eigentümern.