Het beheren van een VvE met 2 eenheden zonder professionele beheerder roept een specifieke vraag op: welke verplichtingen blijven bestaan, en welke verdwijnen echt? Het regime dat van toepassing is op VvE’s waarvan de eenheden verdeeld zijn tussen twee eigenaren volgt noch het algemene recht van grote VvE’s, noch precies dat van kleine VvE’s van vijf eenheden of minder. Dit specifieke kader verandert de governance, de besluitvorming en het dagelijks beheer.
Behoudens en verlichte verplichtingen in een VvE met 2 eenheden
| Verplichting | Traditionele VvE | VvE met 2 eigenaren |
|---|---|---|
| Aangewezen beheerder | Verplicht (professioneel of vrijwillig) | Verplicht, maar kan een van de twee eigenaren zijn (vrijwillige beheerder) |
| Jaarlijkse algemene vergadering | Verplicht | Behouden, maar beslissingen kunnen worden genomen via schriftelijke raadpleging |
| Verenigingsraad | Aangeraden / verplicht afhankelijk van de grootte | Niet relevant (slechts twee eigenaren) |
| VvE-reglement | Verplicht | Verplicht |
| Registratie in het nationaal register | Verplicht | Verplicht vanaf de oprichting |
| Gescheiden bankrekening | Verplicht | Verplicht |
| Werkenfonds | Verplicht (tenzij uitzondering kleine VvE) | Kan worden vrijgesteld bij unanieme stemming |
De tabel benadrukt een vaak verkeerd begrepen punt: het regime met twee eigenaren ontslaat niet van enige structurele verplichting. Het vereenvoudigt de besluitvormingsmodaliteiten, maar niet de juridische basis.
Het feit dat een VvE met 2 eenheden zonder professionele beheerder nog steeds onderworpen is aan registratie in het nationaal register verrast veel eigenaren. Deze formaliteit is van toepassing op elke VvE die geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning, inclusief die van twee of drie eenheden.
Vrijwillige beheerder in een VvE met 2 eenheden: wat de mandaat inhoudt
Een vrijwillige beheerder aanwijzen uit de twee eigenaren betekent niet dat de taken informeel worden verdeeld. De vrijwillige beheerder vervult dezelfde wettelijke functies als een professionele beheerder, zonder professionele kaart of vereiste diploma, maar met dezelfde verantwoordelijkheden.
De verkiezing vindt plaats in de algemene vergadering, met de absolute meerderheid zoals voorzien in artikel 25 van de wet van 1965. In een VvE met twee eigenaren betekent dit concreet dat de niet-kandidaat eigenaar voor moet stemmen. Het mandaat heeft een bepaalde, hernieuwbare duur.
Concreet taken van de vrijwillige beheerder bij twee eenheden
- Een gescheiden bankrekening openen en beheren op naam van de vereniging van eigenaren, ook al zijn de financiële stromen minimaal tussen twee eenheden
- De jaarlijkse begroting opstellen, de algemene vergadering bijeenroepen (of een schriftelijke raadpleging organiseren) en de beslissingen in een verslag vastleggen
- Zorgen voor de registratie van de VvE in het nationaal register en de gegevens bijwerken (aantal eenheden, identiteit van de beheerder, boekjaar)
- Een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten voor de vereniging en, afhankelijk van de situatie, de dekking van het gebouw controleren
De administratieve last blijft bescheiden voor twee eenheden, maar het vergeten van een van deze verplichtingen stelt de vrijwillige beheerder bloot aan persoonlijke aansprakelijkheid.
Besluitvorming tussen twee eigenaren: het risico van blokkering
De binaire configuratie creëert een structureel onevenwicht. Als de aandelen 50/50 zijn verdeeld, heeft elke eigenaar de facto vetorecht over elke beslissing die aan de absolute meerderheid is voorgelegd. Aan de andere kant, wanneer een eigenaar meer dan de helft van de aandelen bezit, kan hij theoretisch bepaalde gangbare beslissingen opleggen.
De verordening van 2019 voorziet in een beroep op de rechtbank in geval van blokkering. Een eigenaar kan de rechter verzoeken om toestemming voor het uitvoeren van dringende of noodzakelijke werkzaamheden voor het behoud van het gebouw, zelfs zonder de toestemming van de ander. Dit mechanisme voorkomt totale verlamming, maar het blijft een juridische procedure, met zijn termijnen en kosten.
Werken en uitgaven: hoe te arbitreren zonder formele vergadering
Het regime van VvE’s met twee eigenaren staat besluitvorming via schriftelijke raadpleging toe, wat het mogelijk maakt om voor elke ingreep geen fysieke algemene vergadering bijeen te roepen. De twee eigenaren communiceren schriftelijk (per post of e-mail met ontvangstbevestiging), en de beslissing wordt geformaliseerd in een ondertekend document dat als verslag geldt.
Deze flexibiliteit werkt goed voor lopende onderhoudskosten. Voor zwaardere werkzaamheden (gevelrenovatie, dak, aanpassingen aan normen) blijft schriftelijke raadpleging mogelijk, maar er moet een nauwkeurige registratie van de goedgekeurde offertes en de uitgesproken stemmen worden bewaard. Het ontbreken van formaliteit ontslaat niet van traceerbaarheid.
VvE-reglement en verdeling van lasten bij twee eenheden
Het VvE-reglement bepaalt de bestemming van het gebouw, de gebruiksregels van de gemeenschappelijke delen en de verdeling van de lasten tussen de twee eigenaren. Het is van toepassing op de huidige en toekomstige eigenaren, wat het het oprichtingsdocument van de VvE maakt.
In een VvE met twee eenheden is de verdeling van de lasten vaak eenvoudiger dan in een groot gebouw, maar kan deze conflictueus worden als het oorspronkelijke reglement onduidelijk is. De algemene lasten (conservatie, onderhoud, administratie) worden verdeeld op basis van de aandelen. De speciale lasten (lift, centrale verwarming) volgen het nutcriterium, maar in een gebouw met twee eenheden zijn deze posten zeldzaam.
Een punt verdient aandacht: het wijzigen van het VvE-reglement vereist unanieme instemming in een VvE met twee eigenaren. Als een van hen weigert, blijft de oorspronkelijke tekst van kracht. Voordat je een eenheid in dit type VvE koopt, is het verstandig om de tekst van het reglement en de sleutel voor de verdeling van lasten te controleren om dure geschillen te vermijden.
Het beheer van een VvE met twee eenheden zonder professionele beheerder berust op een balans tussen procedurele flexibiliteit en documentaire strengheid. Het juridische kader dat voortvloeit uit de verordening van 2019 vereenvoudigt de dagelijkse governance, maar de gescheiden bankrekening, registratie en het VvE-reglement blijven niet-onderhandelbare fundamenten. De echte succesfactor ligt minder in het recht dan in de kwaliteit van de relatie tussen de twee eigenaren.